怎么投资美国房地产:经济衰退下,教你6招投资美国房产赚钱的秘籍

股票学习网 发布:2021-07-12 02:50:49 阅读:15次

作者:Michael

作者简介

Michael,美国A&M Assets VP。以投资和收购管理不善的公寓楼(Apartment Building) 及可移动房车/房屋公园(Mobile Home Park),进行主动资产增值、翻新/翻建、物业管理、租赁、长期持有。对可移动房车/房屋公园有着丰富的一手经验。

自2020年1月以来,每一天世界都在发生巨大的变化。人类历史上似曾相识的一场瘟疫-冠状病毒的大流行,正在刷新我们对世界的认知。

据国际货币组织于2020年4月13日发布的经济预测:发达经济体今年的增长率预计为-6.1%。正常增长水平远远高于发达经济体的新兴市场和发展中经济体预计也将经历负增长,2020年增长率为-1.0%;如果不包括中国,则为-2.2%。170多个国家的人均收入预计将收缩。

▲数据来源:IMF, World Economic Outlook

对于即将到来的经济衰退,作为房产投资者,该采用怎样的投资策略来为房产投资保驾护航呢?

1、入手学区房:对于国人,学区房是再熟悉不过的投资概念了。在美国,好的学区房的市场租金往往高于平均水平,且具备低空置率和优质租客的特点。

随着美国经济的复苏,在美投资的中国人越来越多。不少富豪为求稳定的收益和在美发展商业,而对美国的商业地产进行了投资。以下我们整理总结了商业地产投资的优势,供对美国商业地产有兴趣的人借鉴。

1. 永久产权

和中国40年的产权不一样,美国的商业地产的产权是永久的,包括土地下面的矿产和地下水等自然资源都是归产权方所有的。

2. 高收益

美国的房产年租金和房子的售价比是比较高的,租售比一般都在1/20,而国内租售比在1/50甚至更低。美国商业平均收益率6-8%,中国基本低于4.5%。由于美国市场是属于国际市场,从长远的角度,也更为稳定。

商业地产中零售商铺和工业地产等,房东只管收租金就好。税费和维修费等是由租户承担的。商业租约普遍比较长,至少3年,很多租约甚至5-15年,所以租约长避免房东很多更换租约租户的麻烦。

4. 投资策略灵活

在美国购买商业地产投资比较灵活。首先,如果您不想全款买房,我们可以为您找到合适的贷款政策,并为您联系银行协助办理贷款买房。第二,如果您暂时手头上有现金全款买房了,买房后需要现金流周转,您还可以做 Refinance,用已购房产找银行贷款。第三,您还可以和其他人一起投资购买,以出价多少分割地产股权。

商业地产与住宅地产的不同

我们都知道,商业房地产与住宅地产不同,住宅是人居住的,价格可以没有什么标准,但是商业房地产是要赚钱的,不能赚钱的话,就没有任何价值。在住宅上,一般是采用市场比较法来评估,所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即 CMA,但在商业房地产的评估不是用市场比较法,而是用收入分析法 (Income Approach) 来分析的。

在商业房地产中,就是要计算投资回报率ROI,Cap Rate,净现金收入(Netcash Flow),DSCR 等来综合评定一个商业房地产的市场价格 (Market Price 或 Market Value)。这些数据对于投资市场是非常关键的:

概念解析

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