商业地产投资分析:2019商业地产投资案例分析及2019商业地产投资方向

股票学习网 发布:2021-09-10 11:31:38 阅读:8次

这是今年年初CBRE售出的兰里商业盘,以这个物业作为案例分析是因为它代表了当前市场的需求和投资方向:

物业基本资料如下:

物业位置:兰里市中心位置,距离未来天车站仅500米距离,街角地;

物业现状:小型商场 Plaza ;

占地面积:42,427 平尺(0.97英亩);

当前用途:CD1 Downtown Commercial;

发展规划:中高密度商住混合建筑 (100-150 尺限高);

我们首先从参与人员来看,商业不动产的投资者是以机构投资人为主,而住宅的投资人更多的是个人投资者。所以本质上的差异就造成了它们投资逻辑的偏好是不同的。如果我们单说商业地产,投资人可能也分了不同的类型,像可能我们说有核心型的机构投资人,还有机会型的,甚至还有进取型的,他们的投资偏好和投资的逻辑都会有很大的差异。

核心型的投资人相对来说会去买一些位于非常核心城市、核心区域、现金流比较稳定的一些商业不动产,它的核心逻辑是赚取在持有商业不动产期间的一个现金流的稳定的回报。并不以从收购到退出,巨大的增值作为整个的投资的逻辑的主导,而是以数据相对来说比较稳定的派息率,作为一个投资的逻辑。那么这一类投资人并不会对商业地产资产本身去做太多的投入和改造,那么他会非常关注到商业地产已经存在的租户的一个组合,租金的情况,以及周边市场的一个竞争情况,来确保在持有期间获得所需要的投资回报。那么这类投资人可能要求的一个投资回报率在6%~8%,可能都是他们可以接受的相对比较稳定的一个投资的回报。

第二类是机会型的投资人,跟前面核心型的投资人相比,那机会型的投资人在选择城市、选择标的物的业态、以及资产本身的质量上会有一些差别。他会选择风险相对会大一些的资产的类型,或者是一些相对物业经营状况并没有已经达到非常完善的一个状态的资产。通过后期资产的一个提升,像做商业,可以重新做一个租户的组合,重新做招商;像酒店,我们可以更换它的一个品牌;像办公楼,可以作为一个非常小型的不改变使用用途的一个改造,去实现物业资产价值的提升,无论是租赁的一个情况,净现金流的情况,还是一个价值。那么机会性的投资人都会通过自己相对投入不算太大的一个改造的方案去提升物业的一个品质。他创造的投资回报率,相对第一种的话可能也会更高一些,可能会在10%~12%,这是他们追逐的回报率的要求。

"/>

从2019年拟开业购物中心城市分布看,新一线城市重庆2019年拟开业购物中心以44个,体量386万㎡排名全国第一。上海以316万平方米排第二位,广州第三位,杭州、成都紧随其后。此外,佛山、苏州、西安均有超200万㎡体量,跻身前十。合肥、昆明、贵阳、石家庄拟开业体量均在100万㎡以上,大部分为省会城市。菏泽、东莞等城市开业量大幅增长,购物中心在下沉市场相当活跃。

"/>

万达、新城遥遥领先

从企业分布来看,2018年万达、新城、华润置地、爱琴海、万科、绿地等知名开发商购物中心开业项目110余个,总体量1339.95万㎡。其中万达广场2018年以49个,体量577.5万㎡排名第一。截至2018年底,万达广场总客流38亿人次,同比增长19%。2019年,万达广场发展策略依然侧重三四线城市。

其次是新城控股旗下的吾悦广场数量19个,体量226.9万㎡排名第二。数据显示,吾悦广场2018年租金及管理费收入达21.16亿元,同比大幅上涨约107%。

"/>

商业地产投资分析:2019商业地产投资案例分析及2019商业地产投资方向所属专题: 地产投资专题   本文《商业地产投资分析:2019商业地产投资案例分析及2019商业地产投资方向》链接:http://www.gzhwuliu.cn/29493/
回顶部