关于投资房地产:房地产投资开发的37个潜规则,你一定要弄清楚

股票学习网 发布:2021-09-13 12:18:31 阅读:5次

更多精彩内容请关注我们

"/>

这37个潜规则反映了房地产投资开发的基本规律、地产行业财务分析和会计准则特点,熟知其中31道以上的是地产老炮,可以自由对地产投资发表评论;熟知21-30道的,评论要谨慎谦虚;熟知11-20道的,要多看少说;熟知10道以下的一定不是地产圈的了。

1、我国房地产采用预售制,即房子竣工前就可以销售。在绝大多数三四线城市及内陆省会城市,高层住宅往往刚出地面就能拿到预售证开盘。而在部分一二线城市,预售的要求较高,往往要接近封顶才能开始卖。如成都只需要达正负零即可预售,上海则需要主体封顶才可预售,深圳则要求建筑需完成三分之二以上层数才能拿预售证。而在一些运作并不规范的四五线城市,甚至没有土地证就可以‘预售’,不同城市间的差异可能导致这一阶段时间差别大半年。

2、交楼才能确认营业收入。尽管房屋已经预售出去,确认了“合同销售额”,即每年用于房企排名的指标,开发商也已经收到首付及按揭全款,但在交楼给业主之前,开发商的损益表上不能确认营业收入、相应的销售成本和销售毛利。例如中国恒大2016年合同销售额3730亿,但营业收入大约只有1800多亿。

3、再赚钱的地产项目也要先亏三年。高层住宅从拿地到交楼起码两年半,正常三年多。也就是说,无论项目多赚钱,前三年的项目损益表是没有营业收入的,也不结转销售成本,只有营销费用和管理费用支出。即项目损益表肯定要连亏两三年才会见到利润。

4、销售业绩增长越快的房企即期利润越难看。大房企的损益表就是由几百个项目损益表合并而来。由上题得知,所有新项目前两三年都必然是亏损的,后期交楼的项目才贡献利润,那么报告期内新项目比重越大,交楼项目比重越低,房企的合并报表净利率就显得越低,甚至亏损,即高增长房企增收不增利。比如近些年销售增长迅猛的恒大、融创都是如此,而那些销售增长缓慢的房企反而损益表好看,比如中海和龙湖。

5、房地产仍然是最赚钱的永续行业之一。全社会的平均净资产回报率(ROE)通常不到10%,而10%对于房地产企业来说是没有兴趣做的。虽然说行业黄金十年已过,随便拿块地就能赚钱的时代一去不复返了,弱小房企越来越难赚钱,但对行业强势龙头来说,现在是比黄金时代更好的白金时代,龙头房企可发挥更大的财务杠杆、更低的融资成本优势,单项目自有资金投资回报率(股东IRR)还能长期保持在20%以上。

6、衡量地产项目盈利水平的主要指标是IRR。IRR又分为全投资内部回报率即项目IRR和股东自有资金内部回报率即股东IRR。所谓全投资就是不区分自有资金和外部融资,或者假设全是自有资金投入。具备成本优势的龙头房企在拿地(招拍挂或并购)时往往要求项目的静态全投资内部回报率在15%上下,而股东自有资金内部回报率在20%上下。当然,IRR不是房企投资决策的唯一指标,也会结合净利率、自有资金回正周期等指标。

7、房企加杠杆是因为有把握赚大钱且机会太多。在自有资金有限、市场机会非常多时,加杠杆是理性选择。有把握赚15%的项目IRR,借一部分8%的债可以把股东IRR撬到20%、30%、40%……每个项目尽量少占用自有资金,有限的自有资金就可以投入到更多的项目,企业就能更快的滚雪球。当然,对于弱势中小房企,如果赚15%都没把握,借8%的钱就是作死了。此外,如果龙头房企钱多机会少,也自然会像香港房企那样低杠杆。

"/>

8、龙头房企主要赚品牌溢价和低成本融资的钱。竞争会使高ROE向社会平均水平回归,除非你有护城河。龙头房企的护城河非常明显:一是相对于中小房企5%~10%的品牌溢价,二是相对于竞争对手5%~15%的长期低成本优势。长期低成本优势主要包括低价拿地、集中低价采购材料、低成本融资、营销及管理费用摊薄等。招拍挂项目想低价拿地只能是逆周期,在别人都缺钱时你融资能力最强,但龙头房企更普遍的低价拿地方式是与地方政府协议拿地,整合资源打造各种商业综合体、产业园、旅游小镇、健康谷等。规模领先且执行标准化战略的房企,如恒大,在采购材料时具有极强的议价能力。此外,资金永远嫌贫爱富,龙头房企的融资渠道越来越广阔,中小房企则借钱越来越艰难,比如当前上市公司、评级AAA龙头房企融资成本8%/年,小房企融资成本高达18%/年,大房企节省的财务费用就可以将项目净利率提高2-3个点。最后,类似恒大足球这种全国性品牌广告,在6000亿销售额上分摊可以忽略不计。

9、龙头房企成长空间很大,行业集中度迅速提升。房地产行业空间到了天花板,不等同于所有房企增长都到了天花板。由于全方位的竞争劣势,弱势中小房企只能靠天吃饭。停止拿地,择机退出,把项目和市场份额让给大房企是必然选择。2019年,房地产行业集中趋势依然得到延续。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。销售金额排名前10、前20、前50、前100的房地产企业全行业销售份额占比分别为25.22%、37.07%、53.62%、64.14%,各梯队市场份额均有不同比例上升。从百强企业销售金额的分段分布来看,2019年1-10强、11-20强、21-50强和51-100强房企销售金额的中位数分别为3972亿元、2056亿元、894亿元、283亿元,其中21-50强企业规模加速扩张。百强企业资源集聚效应更为强化,进一步加剧阵营间的分化,强者恒强态势持续。前10企业平均进入105.4个地级城市,地级城市覆盖率达36.0%;拿地金额占50家代表企业拿地总额的47.7%;占行业国内信用债、海外债发行总量的11.1%、27.7%。业内普遍预测到2020年,全国百强将占到70%~80%,十强占到35%~45%,三强占到20%,老大接近10%。未来五年,是强势龙头的白金时代。

10、土地升值,开发商要交巨额土地增值税。如果某地产项目的销售收入对比可扣除的成本项增值不超过50%,则增值部分征收30%土地增值税;增值超过50%不到100%的部分,征收40%土地增值税;增值超过100%不到200%的部分,征收50%土地增值税;增值超过200%的部分,征收60%土地增值税。因此,长期囤地带来的地价升值,通常大头都交给政府了。

11、即使房价跌两三成,开发商也不一定都亏钱。如果认为开发商报表净利润率10%,房价跌10%以上就会亏本,你就大错了。由于有“税盾”的影响,开发商的利润对房价涨跌没有大众想象的那么敏感。如果拿地成本低,地价房价暴涨所得,一半以上会以土地增值税和企业所得税形式装进政府的口袋。反之如果房价大跌回来,政府也跟着少收大量土地增值税和所得税。以恒大为例,2016年中报披露的1.86亿㎡土地储备账面原值2600亿,市值已达5700亿,升值3100亿。如果房价不变,房子全都卖出去,3100亿的升值起码要交1500亿土地增值税及400亿企业所得税。但如果现在地价普跌一半,房价大降两三成,恒大这批土地储备照样可以赚取正常利润。

12、快周转房企长期完胜高利润房企。由于累进土地增值税的存在,喜欢长期囤地、追求高利润率的香港开发商,在大陆完败给快速开发、平利多销的内资快周转开发商。你的资金50%回报率转一圈的时间,别人的资金已经25%回报率赚了五圈。此外,由于一线城市地价占房价比例高、预售条件相对严苛、调控政策繁多(起码拿地一年才能开盘),所以早期聚焦一线的开发商发展速度都较慢。而采用农村包围城市战略,能在二三四线城市做到拿地5~8个月开盘的恒大、碧桂园、中梁等,却在行业排名中后来居上。

提出几点对促进长租公寓平稳健康发展对策:一是加强监管,规范长租公寓企业行为。通过法治保障,明晰住房租赁双方的权利义务关系,明确双方责任,进一步规范租赁行为,加强长租公寓企业监管,限制企业资金池和租金贷行为选择,通过去杠杆、去金融等手段,让住房租赁业回归服务本质。二是增加供给,重视保障性租赁住房建设。在长期公寓供给端力求供给多元化,鼓励地方国企进入长租公寓行业。和既有“轻资产”长租公寓运营模式不同,由国企投资运营的长租公寓项目普遍为重资产运营模式,即企业负债拿地、建设运营、管理等多个环节,这种模式将起到住房租赁市场的“稳定器”和“压舱石”作用。三是聚集优势,提升企业精细化运营服务质量。

2021房地产市场的预测分析

根据模型预测下半年的情况,2021年固定资产投资增速11.7%,房地产投资增速为14.6%。上半年房地产投资偏离度-2.1%,也就是说现实比预测值低2.1%。土地购置和土地成交均价、成交价款,模型预测数值偏低,未来我们再看是模型需要调整还是现实经济的影响有一些突变。房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增速分别是7.5%、-5.9%和2.7%。总体来说和常年比差别不大。商品房销售面积和销售额增速预测值是5.5%、12.5%。商品房销售均价是10500/平方米,同比增速可能在6.6%。预计土地价格可能回调,但现在还不能完全肯定。商品房销售均价出现小幅增长的局面。

当前房地产领域政策建议

我们说“房住不炒”包括两个方面,一个是对投机的打击或者对风险的控制,另一方面房子是用来住的实际在强调我们要保障居民的居住权,在房价稳定的情况下,终极目标是不断提高居民居住水平,现在加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策,这也体现了“房住不炒”的基本宗旨。

有五点建议。一是适度降低房贷利率,现在市场利率有明显下调,房贷利率有倒挂现象。如果能适当降低,有利于促进房贷利率市场化。二是合理使用限制性政策,避免误伤真实住房需求。三是全力加速推进租购房同权,这是建立房地产长效机制的重要方向。四是提高供给效率和交易效率,贯彻“房住不炒”,使整个交易更顺畅。五是加强投资风险提示警示,对于改变用途,将其他信贷资金挪入房地产市场,追涨杀跌,炒作概念性住房,如学区房等行为,应及时提示警示其中可能存在的市场波动风险和政策风险。近期,北京、上海、深圳和成都等城市出台学区房新政,实际是增大了追涨学区房的风险,可能就套牢了。通过这个稳定学区房的价格预期,对房地产的整体稳定也产生了积极作用。这个政策推出还是有很好的理论和政策意义。

关于投资房地产:房地产投资开发的37个潜规则,你一定要弄清楚所属专题: 房地产投资专题   本文《关于投资房地产:房地产投资开发的37个潜规则,你一定要弄清楚》链接:http://www.gzhwuliu.cn/29662/
回顶部