青岛商品房成交量:青岛楼市的困难，远比我们想象的要严重！

根据青岛网上房地产数据统计，2021年青岛新房共计成交151825套，同比（2020年新房成交量153394套）下降1%，成交面积为17349127.16㎡，同比（2020年新房成交面积17724551.77㎡）下降了2.1%。其中2021年青岛新建住宅成交总量为128254套，同比（2020年住宅成交量133806套）下降了4.15%。

仅从成交数量上来看，2021年青岛楼市相比2020年稳中有降，行情并不算太差。但这个成交量主要集中在上半年，下半年市场已经趋向冷清。

我通过进一步的分析发现，数据的背后，青岛楼市的困难远比我们想象的要严重！

01 供地承压，供大于求

今年是青岛实施集中供地的第一年，整体上表现弱于往年，并呈现出以下四个特点。

一是郊区供应量大于市区，郊区楼市风险加大。

2021年，青岛市辖区供应住宅土地195宗，成交178宗，成交建筑面积1139万平方。这其中，七区的住宅用地成交面积见下表：

可见，青岛市辖区成交的住宅用地主要集中在西海岸新区、城阳区、即墨区、市北区。

二是底价成交为主。

2021年，青岛共成交商住用地360宗，只有9宗有溢价，351宗都是底价成交。

三是本地国企和平台公司拿地为主。

这一点，我在《一日之间，青岛楼市的玩法就变了!》《土地流拍、房价下跌，正向山东全面袭来！》两篇文章中已经说明，这里不再赘述。

四是成交面积阶段性减少。

青岛2021年共成交商住用地2131万平方，是近四年来的最低点。

2022年1-2月份，青岛商品住宅项目销售金额排行榜TOP10合计销售金额为31.7亿元，同比下降13.7%，本月TOP10门槛值提高至2.3亿元。

排行榜前四位的项目销售金额均超3亿，其中高端别墅项目海曙云霞以5.2亿的销售额蝉联榜首；第二位是金沙生活广场，销售金额为4.7亿；佳源华府排名第三，销售金额为3.3亿。

2022年1-2月份，青岛商品住宅项目销售面积TOP10合计销售面积为17.2万平，同比下降29.2%，排行榜前两名的项目销售面积均超过2万平。

其中，金沙生活广场荣登销售面积冠军宝座，销售面积3.2万平；万科·城望云起以2万平位列第二；龙湖亿联·春江天玺以1.8万平的销售业绩紧随其后。

2022年1-2月份，青岛商品住宅项目销售套数排行榜TOP10合计销售1566套，同比下降26.8%。

金沙生活广场项目以208套的业绩排在销售套数榜首位，表现突出；万科·城望云起以196套位居第二；天泰·欢乐时光排名第三，成交175套。

▍房地产市场解读

图： 2021年2月-2022年2月青岛市商品房和商品住宅供应情况

纯新盘海尔产城创海尚府位于原海尔工业园内，具体位于崂山区规划海尔六号路以西，株洲路以北，项目规划有花园洋房、小高层、高层住宅、人才公寓等，户型区间为建面约128㎡-333㎡三居四居五居。海尚府建面约128-333㎡三居、四居、五居，预计8月底9月初首开，带装修交付。

北京城建国誉府

北京城建国誉府位于城阳中心片区，紧邻地铁1号线东郭庄站点，靠近墨水河景观生态长廊，周边学校、购物中心等生活配套较为齐全，交通便利。项目目前首开在即，预计8月底9月初，现已启动验资活动，洋房户型建面约89-119㎡、叠拼建面约140-170㎡，预计2023年毛坯交付，价格待定，详情可致电售楼处。

远洋万和城

远洋万和城是位于浮山后的新盘项目，总价较低。据悉，该项目目前在售建面约40-48㎡装修SOHO、建面约45-56㎡灵动LOFT，价格16000-21000元/㎡，总价58万起，毛坯交付。

招商碧桂园依云四季

招商碧桂园依云四季位于市北区老四方版块，项目目前主推Loft产品，建面约40㎡，均价16000-17000元/平，4.7米层高。

保利时代

保利时代是位于老四方的新盘项目，今年自问世以来就备受追捧。该项目在售建面约77-97㎡毛坯小户型瞰海高层，总价约150万起。

华新园央和府

华新园央和府同样位于市北区老四方版块，项目规划有4栋高层、1栋洋房，户型为建面约110-143㎡三、四室高层及建面约130㎡套四洋房，样板间已开放，带装修交付，开盘时间及价格待定。

青铁海誉府

青铁海誉府位于唐岛湾核心区域，西侧紧邻城市传媒广场，东侧为珠江路小学东校区，南瞰唐岛湾国家级湿地公园。规划12栋28-30层品质住宅，涵盖90-175㎡全面积段套二、套三、套四产品。